マスターリース契約とは何か仕組みやリスクと解約トラブルを防ぐ実践ガイド

10年後の家賃減額要請と、思ったより手元に残らない収支。この2つが、ローンと老後資金を抱えるオーナーの資産計画を静かに壊します。その多くは「マスターリース契約とは何か」を、家賃保証と空室リスク軽減だけで理解してサインしたことから始まります。
本稿では、不動産マスターリース契約を仕組み・法制度・収益構造の3レイヤーで分解し、サブリース、管理委託、プロパティマネジメント、自主管理との違いを「誰がどこまでリスクを持つか」で一気通貫で整理します。定義やメリットデメリットだけでなく、固定型とパススルー型マスターリースの違い、借地借家法と解約正当事由、特定賃貸借契約と重要事項説明、家賃見直し条項や違約金、広告費・原状回復費・修繕負担の落とし穴まで、現場で実際に揉めている論点に踏み込みます。
読み進めれば「この家賃保証率なら契約してよいか」「この条文なら将来の解約はほぼ不可能か」を自分で判定できる状態になります。マスターリース契約書に赤ペンを入れられるようになりたい方だけ、この先をご覧ください。

マスターリース契約とは何かを一度で理解するための「3レイヤー」解説

30年一括借上げで「ローンも老後も安心です」と言われた瞬間から、勝負は静かに始まります。安全に使いこなすには、パンフレットのキャッチコピーではなく、仕組み・法制度・収益構造の3レイヤーで分解して見ることが欠かせません。

私の視点で言いますと、この3レイヤーが頭に入っているオーナーは、家賃減額交渉が来ても慌てず「契約書のどこを開けばいいか」がすぐ分かります。

3レイヤーの全体像

マスターリース契約とはどんな仕組みかを図解イメージで整理

まずは「お金と契約がどう流れるか」をシンプルに押さえます。

• オーナーはサブリース会社に建物全体を一括で賃貸する

• サブリース会社は入居者に部屋ごと再賃貸する

• オーナーはサブリース会社から、あらかじめ決めた賃料を受け取る

頭の中では、次のような二重の賃貸借をイメージしてください。

• 1段目：オーナー → サブリース会社（マスターリース）

• 2段目：サブリース会社 → 入居者（転貸借）

ここで重要なのは、入居者の家賃は「サブリース会社の売上」であって、オーナーの売上ではないという点です。オーナーの収入は、契約書で定めた「マスター賃料」に固定され、空室リスクや滞納リスクをどこまでサブリース会社が負うかで、手残りが変わってきます。

不動産マスターリースとはオーナーとサブリース会社と入居者の三角関係

このスキームは、単純な二者契約ではなく、三角関係の力学で動きます。

• オーナー：建物の所有者。ローンと修繕リスクを抱える

• サブリース会社：まとめて借り上げ、運営とリスクをさばく中間業者

• 入居者：実際に住んで賃料を払う相手

この三角関係で、トラブルになりやすいのは次のパターンです。

• 家賃減額交渉

  → オーナーとサブリース会社の間で発生。入居者は関与しない

• 解約・明け渡し

  → 借地借家法の影響で、オーナー側からサブリース会社を簡単に切れない

• クレーム・設備故障

  → 入居者はサブリース会社に言うが、費用負担は契約次第でオーナーに跳ね返る

この三角関係を勘違いして、「管理会社が全部面倒を見るから大丈夫」と思い込むと、解約や大規模修繕の場面で想定外の出費を抱えやすくなります。

特定賃貸借契約とマスターリース契約書で必ず押さえるべきキーワード

仕組みを理解したら、次は契約レイヤーです。不動産の一括借上げでは、特定賃貸借と呼ばれる類型が使われることが多く、ここでの文言が将来の身動きを縛ります。

チェックすべきキーワードは、最低でも次の5つです。

• 契約期間

  長期固定か、何年ごとに見直しがあるか。更新時に自動継続になる条項も要確認です。

• 家賃見直し条項

  「協議の上変更できる」「市場賃料に応じて」など、抽象的な表現が入っていると、10年目に大幅減額を迫られる火種になります。

• 中途解約条項

  オーナーから解約できるのは、どんな場合か。解約の「正当事由」を必要とするかどうかが、出口戦略を左右します。

• 修繕・原状回復の負担

  大規模修繕は誰負担か、退去時の原状回復費用をどこまでオーナーが負うか。表面保証率より、ここで手残りが大きく変わります。

• 再委託・転貸の範囲

  サブリース会社がさらに外部に管理を任せる場合、対応品質と情報伝達が落ちるリスクがあります。

とくに、家賃見直しと中途解約条項は、「減額要請が来た時に、反撃できるかどうか」を決める芯の部分です。内容を理解しないままサインすると、30年安心のつもりが、10年目にキャッシュフローが一気に細る結果になりかねません。

サブリースとマスターリースと管理委託の違いを「リスク分担」で丸裸にする

家賃保証率だけ見て選ぶと、あとから「こんなはずじゃなかった」が必ず襲ってきます。鍵になるのは、誰がどのリスクを背負うかという視点です。

マスターリースとサブリースの違いと現場で実は同一視されがちな理由

現場では、マスターリースもサブリースも多くが「一括借上げ」として一緒くたに説明されますが、本来は次の違いがあります。

• マスターリース

  オーナーから建物全体を賃貸借し、転貸するスキーム全体の呼び名。契約期間が長期で、家賃保証や運営をパッケージにした「事業契約」に近い性格を持ちます。

• サブリース

  マスターリース会社が借りた物件を、入居者へ再度賃貸する個々の賃貸借を指す言葉として使われるケースが多いです。

実務では「サブリース会社」と名乗りつつ、契約書のタイトルはマスターリース契約になっていたりします。私の視点で言いますと、名称よりも、家賃減額条項や中途解約条項がどう書かれているかの方が100倍重要です。

マスターリースとプロパティマネジメントと管理委託はどこが違うのか

ここを混同すると、ローン返済計画そのものが狂います。ざっくり整理すると次の通りです。

• マスターリース

  家賃収入の大半を一度会社が受け取り、オーナーには「保証賃料」として一定割合を支払う。空室リスクと賃料変動リスクをかなりの部分、会社側が負う代わりに、オーナーの取り分は薄くなる構造です。

• プロパティマネジメント（PM）

  賃料設定、リーシング戦略、長期修繕計画など、運営の司令塔役。家賃はオーナーが直接受け取り、PM会社には手数料を支払う形が中心です。

• 管理委託

  入居募集、家賃回収、クレーム対応など、日常の賃貸管理を代行。リスクは基本オーナー負担で、管理会社は業務委託料を得るだけというシンプルな関係です。

マスターリースは「経営そのものを預ける」、管理委託とPMは「経営の一部を手伝ってもらう」というイメージを持つと整理しやすくなります。

自主管理とマスターリースと管理委託の比較表で見える「手間とリターン」の差

よく相談を受ける40〜50代の会社員オーナーにとって、一番の論点は「手間をどこまでお金で買うか」です。代表的な3パターンをリスク分担で比較すると、判断の軸がはっきりします。

ポイントは、リスクを外注すると、その分だけ手残りが薄くなるという当たり前の事実を、シミュレーションで直視することです。家賃保証率が高く見えても、広告費や原状回復費、修繕負担をオーナー側に寄せている契約では、実質的には管理委託と大差ないどころか、悪化するケースも少なくありません。

マスターリースは「魔法の安定装置」ではなく、リスクとリターンの配分を再設計する契約形態です。自分は何のリスクを手元に残し、何をお金を払ってでも手放したいのか。この視点を持てるかどうかで、10年後のキャッシュフローがまるで違う姿になります。

家賃保証だけでは語れないマスターリースのメリットとデメリットのリアル

「30年一括借上げでローンも老後も安心です」
この一言にサインしてしまうか、冷静に踏みとどまれるかで、10年後の手残りは別世界になります。

ここでは、家賃保証のキラキラした表面ではなく、キャッシュフローと契約リスクの裏側を、投資判断に使えるレベルまで分解します。

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マスターリースのメリットは空室リスク軽減だけではないがそこに盲点が潜む

このスキームの強みは「空室が出ても一定の賃料が入る」だけではありません。実務的には次の3点が効いてきます。

• 空室リスクの平準化でローン返済計画が立てやすい

• 募集・入居審査・滞納督促などの管理業務を一本化できる

• サブリース会社の与信を使って金融機関から評価されやすい

特にローン期間が長いアパート経営では、月々の入金が安定していること自体が「精神安定剤」になります。

ただし、メリットを鵜呑みにすると次の盲点にはまりやすいです。

• 保証賃料は「今の相場」ではなく「将来の減額前提」で設定されている

• 保証率だけを見て、広告費や原状回復費の負担割合を見落とす

• サブリース会社の経営悪化リスクを、自分の物件にどう波及するかまで想像できていない

私の視点で言いますと、家賃保証率が高い会社ほど、どこか別の費用項目で利益を取りに来ると考えて慎重に契約内容を確認すべきです。

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マスターリースデメリットの本質は「家賃減額」「契約解除」「費用負担」の三つ

デメリットは多く語られますが、構造として押さえるべきはこの3点です。

ポイントは、月々の振込額だけを見ても実態の利回りは分からないことです。実務でよくあるのは次のパターンです。

• 表面利回りは予定通りだが、原状回復費や設備交換で手残りが大きく削られている

• 更新時に家賃減額を飲まないと契約を打ち切ると示唆され、実質的に交渉余地が小さい

• 「大規模修繕はオーナー負担」「小修繕はサブリース会社負担」の線引きが曖昧で揉める

契約前に必ずやるべきことを整理すると次の通りです。

• 20年分の修繕計画を自分側で試算し、どこまでを誰が負担するかを書面で確認する

• 減額後賃料でもローン返済と固定資産税を払えるか、最悪ラインをシミュレーションする

• 違約金や更新拒絶の条文を読み、オーナー側からの出口戦略が取れるか確認する

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サブリースがダメと言われる理由と誤解されがちなポイント

「サブリースはやめた方がいい」と一括りにされがちですが、本当に危ないのはスキームそのものではなく、設定条件とオーナー側の期待値のギャップです。

よくある批判と、実務的な整理は次の通りです。

誤解されがちなのは「家賃保証＝ノーリスク」と思い込んでしまう点です。不動産投資の本質的なリスクは消えず、誰がどのリスクをどこまで負担しているかが見えづらくなっているだけです。

サブリースと健全に付き合うためには、次の視点が欠かせません。

• 自分が負っているリスクと、サブリース会社が負っているリスクを一覧化する

• 家賃保証を「保険料」と割り切り、手数料相当分をコストとして認識する

• 物件の立地や競争力が落ちた場合、減額や解約を含めてどうなるかを事前に想定する

この3点を押さえたうえで契約書を読み込めば、甘い営業トークに振り回されず、「サブリースだから安心」ではなく「この条件なら採用する」という軸で判断しやすくなります。

固定型とパススルー型マスターリースの違いと向いているオーナーの条件

「30年一括借上げですからローンは安心です」
営業トークは同じでも、中身が固定型かパススルー型かで、10年後の手残りも出口戦略もまったく変わります。ここを理解せずサインするのは、中身を見ないで事業融資を背負うのと同じ感覚です。

パススルー型マスターリースとは何かと通常のマスターリースとの違い

通常イメージされるのは、サブリース会社が一定の家賃をオーナーに保証する固定型です。これに対しパススルー型は、実際の入居者家賃から手数料を差し引いてオーナーに流す「管理委託寄りの一括借上げ」です。

私の視点で言いますと、現場では次のような構造の違いで把握すると腑に落ちやすくなります。

パンフレット上はどちらも「一括借上げ」「空室保証」と書かれていることが多く、契約書の賃料条項を読まないと違いが見えにくい点が最大の落とし穴です。

固定型マスターリースとパススルー型のメリットとデメリットの比較

固定型は「ローン返済と老後資金を守りたい会社員オーナー」に響きやすい一方で、10年前後での家賃減額交渉が定番になっています。ここを理解していないと、表面利回りだけ見てサインし、のちに「こんなはずではなかった」となりがちです。

向いているオーナー像を整理すると、次のようになります。

• 固定型が機能しやすいケース

  • フルローンに近く返済比率が高い
  • 本業が忙しく、手間を最小化したい
  • 代わりに「10年目の減額交渉」を受け入れる覚悟がある

• パススルー型が機能しやすいケース

  • エリア需要に自信があり、家賃相場の上昇も取りに行きたい
  • キャッシュフローの波を許容しつつ、長期利回りを重視する
  • 管理委託との条件差を自分で比較できる

パススルー型マスターリースの会計処理やキャッシュフローの考え方の基本

パススルー型では、会計処理よりも「どこまでがオーナー収入で、どこからが管理会社の取り分か」を毎月の数字で分解して見ることが重要です。現場でトラブルになりやすいポイントを押さえておきます。

• 毎月の入金明細で必ず確認すべき項目

  • 総家賃収入（入居者からの賃料合計）
  • 管理料・マスターリース料の料率と金額
  • 広告費やフリーレントの扱い
  • 原状回復費・小修繕費の負担区分

• キャッシュフローを見るときの基本的な考え方

  • 「保証率」よりも、実際の手取り家賃＝ローン返済後に残る現金を基準に判断する
  • 空室時の広告費・リフォーム費を誰がどこまで負担するかを、シミュレーションに組み込む
  • 更新料や駐車場料金の帰属先を確認し、長期の収益計画に反映させる

固定型に比べると、パススルー型は収支の動きがダイレクトに出るため、会計ソフト上の数字だけでなく、物件ごとの収支表を自作しておくオーナーほど強くなります。契約書の賃料条項と費用負担条項を手元のシミュレーションに一つずつ落とし込み、自分の基準で「この条件ならサインする／しない」を線引きすることが、10年後に後悔しないための最初の一歩になります。

マスターリース契約解除と借地借家法と解約正当事由をセットで理解する

家賃保証があるから安心、とサインした後に「やっぱりやめたい」と思っても、オーナー側からはブレーキがほぼ利きません。ここを読み違えると、ローン完済まで身動きが取れない“長期しばり契約”になります。

マスターリース契約解除がオーナー側から難しいとされる法律上の理由

マスターリース会社は、オーナーから見れば借主です。契約書のタイトルがサブリースでも一括借上でも、中身は賃貸借契約＋転貸の形になっていることがほとんどです。

そのため、多くの契約では次のような構造になっています。

オーナー側からの一方的な解除は、単なる「管理委託の解約」ではなく、借主を追い出す行為として扱われます。この前提を知らないと、「更新しません」と伝えれば終わると思い込み、後で大きなトラブルになります。

借地借家法とマスターリース契約の関係と解約正当事由の具体イメージ

借地借家法は、借主を強く守る法律です。マスターリースでは、その“借主”がマスターリース会社になるため、オーナーは想像以上に身動きが取りづらくなります。

解約に必要とされる正当事由は、ざっくり言うと次のような材料の組み合わせです。

• オーナー側の事情

  • 自らまたは家族がその建物を使う必要性
  • 建替えや大規模修繕の必要性

• マスターリース会社側の事情

  • まだ十分に利用できる
  • 代替物件の有無

• 立退料など金銭的な補償の有無

私の視点で言いますと、現場の感覚として「利回りが悪くなったから解約したい」「他社に乗り換えたい」といった理由だけでは、正当事由として評価されにくいケースがほとんどです。ここを理解せずに交渉を始めると、時間も弁護士費用も削られます。

マスターリース解約トラブルで揉めやすい条文と違約金の見落としポイント

解約・更新をめぐる争いは、だいたい同じ条文の読み違いから始まります。契約書で特に赤ペンを入れてほしいのは次の3か所です。

• 契約期間と自動更新条項

  • 「○年ごとの自動更新」「異議のないときは同一条件で更新」
  • 実質的に半永久的に続く前提になっていないか確認します。

• 家賃見直し条項

  • 「経済事情の変動」「近隣相場の変動」など抽象的な文言だけで、減額の下限や頻度の制限がないケースは危険です。

• 中途解約と違約金

  • オーナー側のみ高額違約金が設定されていないか
  • 「残存期間の賃料全額」といった実質的に解約不可能な水準になっていないかを必ずチェックします。

現場では、10年目前後の家賃減額交渉とセットで「この条件なら解約でもいいですよ」と迫られるパターンが目立ちます。違約金条項が重いと、解約を選べず、結果として大幅減額を受け入れざるを得なくなります。

オーナー側が主導権を取り戻すには、契約前から「期間」「更新」「解約」「家賃見直し」の4点をセットで読み込み、最低限どこまでなら受け入れるかを数値で決めておくことが、ローン返済と老後資金を守るうえでの防御ラインになります。

サブリース新法と特定賃貸借契約の重要事項説明で本当に守られているかを見直す

「法律で守られているはず」と思った瞬間から、オーナーの敗戦は静かに始まります。サブリース新法や特定賃貸借の重要事項説明は、あくまで“最低ライン”。そこを正しく理解していないと、家賃減額や高額な原状回復請求の前に、何もできなくなってしまいます。

特定賃貸借契約と重要事項説明義務の概要とサブリース新法のポイント

サブリース新法で、賃貸住宅管理業者やサブリース会社には、オーナーへの勧誘規制と重要事項説明が義務付けられました。ポイントは次の3つです。

• 将来の家賃減額リスクを説明する義務

• 中途解約・更新の条件を事前に示す義務

• 管理会社の登録・監督制度による一定のフィルター

ただし、説明した事実さえあれば、内容の「有利・不利」までは問われません。
私の視点で言いますと、ここを勘違いして「登録業者だから安心」と判断してしまうケースを何度も見てきました。

マスターリース契約重要事項説明書で聞き流すと危ない箇所

現場でトラブルになる箇所は、重要事項説明書のこの4ブロックに集中します。

• 家賃の見直し条件（何年ごと・どの指標で・上げ下げ両方か）

• 中途解約の事由と違約金（オーナー側から切れる条件があるか）

• 修繕・原状回復の負担区分（どこまでオーナー費用か）

• 広告費・空室期間中の費用処理（誰がどこまで負担するか）

下の表のように「文言は同じでも、実質はまったく違う」ケースが多いです。

説明の場で、営業担当が「ここは通常どおりです」「他のオーナー様も同じです」とサラッと言った部分ほど、後で利回りを削るナイフになりやすいです。

転貸借契約とサブリースと特定賃貸借契約でオーナーの立場はどう変わるか

同じ“借上げ”でも、契約形態でオーナーの立場は大きく変わります。

特に特定賃貸借では、相手方も「賃借人」として強い権利を持つため、オーナー側からの解約や条件変更は、感覚よりずっとハードルが高くなります。営業資料では「30年安心」とだけ強調されがちですが、裏側では「30年縛り」に近い重さを持つことを、契約書レベルで確認しておく必要があります。

40代50代でローン返済と老後資金を背負うオーナーほど、「守られているはず」という期待ではなく、「どこまで責任とリスクを負わされているのか」という視点で、重要事項説明書を赤ペンで読み込むことが、将来の家賃減額ショックを避ける一番シンプルな防御策になります。

現場で実際に起きているマスターリーストラブルの型と未然に防ぐチェックリスト

「30年家賃保証」のはずが、10年目にローン返済すらギリギリになる。このパターンは珍しい話ではありません。ここでは、現場で本当に多いトラブルの“型”を3つに絞り、契約前にどこを潰せば守れるのかを整理します。

10年目の家賃減額要請とマスターリース契約更新時によくある交渉パターン

家賃減額交渉は、ほぼ次のどれかの形で来ます。

私の視点で言いますと、オーナーが押し切られやすいのは「相場」というあいまいワードです。最低でも次は手元に用意して交渉に入るべきです。

• 同じエリア・築年数の募集賃料の実例

• 自物件の稼働率推移と修繕履歴

• 契約書の家賃見直し条項（頻度・上限・下限）

チェックすべきポイント

• 家賃見直しが「協議のうえ」なのか「会社判断で可能」なのか

• 上限率や頻度（例：5年ごと・10％以内）が明記されているか

• 減額に応じない場合の扱い（解除・違約金）がどう書かれているか

ここが曖昧な契約は、10年目に“事実上の一択”を迫られる温床になります。

広告費や原状回復費や修繕費で想定利回りが削られるケーススタディ

トラブルの多くは「家賃保証率」ではなく、見落としていた細かい費用から始まります。表面利回りが1〜2％吹き飛ぶパターンは次の3つです。

• 空室発生時の広告費をオーナーが負担（家賃の1〜2か月分）

• 退去時の原状回復のうち「グレーゾーン」をオーナー持ちにされる

• 設備更新（給湯器・エアコン・共用部）の多くがオーナー負担

ざっくり年間キャッシュフローを見るときは、次の視点で洗い出しておくと冷静に判断できます。

チェックのコツは、「会社が行う」と「会社が負担する」を混同しないことです。作業は会社がやるが、請求はオーナーというケースが非常に多く、ここで想定収益がじわじわ削られます。

サブリース会社の経営悪化や倒産リスクとオーナーが今からできる備え

経営悪化・倒産リスクは、契約書だけでは防ぎ切れません。ただし、ダメージを小さくする準備はできます。

事前のリスクチェック

• 直近数年の売上規模と利益の推移（決算公告や信用情報）

• 管理戸数の推移（急拡大・急縮小は要注意）

• 特定エリアや特定オーナーに偏りすぎていないか

今からできる備え

• 金融機関向けに「マスターリースなし」の収支もシミュレーションしておく

• 管理委託や自主管理に切り替えた場合の見積もりを取り、いつでも比較できる状態にする

• 契約解除条項で「会社側の債務不履行・支払い遅延時に解除可」となっているか確認する

倒産そのものはコントロールできませんが、代替手段を数字で把握しておくオーナーほど、いざというときに冷静に舵を切れます。

家賃保証の安心感だけで判断せず、「10年後の自分がこの契約をどう評価するか」という視点で、今日から1つずつチェックを進めてみてください。

マスターリース契約書で「ここだけは赤ペンを入れて読む」実務チェックポイント

営業トークがどれだけ甘くても、最後にものを言うのは契約書です。10年目に家賃減額を突きつけられるオーナーは、例外なく「赤ペンを入れる場所」を間違えています。ここでは、私の視点で言いますと現場で必ずチェックさせる3ポイントを絞り込みます。

契約期間と中途解約条項と家賃見直し条件の読み解き方

まず最初に線を引くのは、次の3行です。

• 契約期間（当初○年、自動更新の有無）

• 中途解約の条件（誰が・いつから・どんな事由で）

• 家賃見直し（減額・増額のトリガー）

特に家賃見直しは、文言の違いでリスクが激変します。

「期間だけ長くて、家賃は5年ごとに見直し」という組み合わせは、ローン返済中のオーナーほど危険です。契約期間と見直しサイクルを並べてメモに書き出し、最悪パターンのキャッシュフローを一度シミュレーションしてからサインしてください。

マスターリース契約の修繕負担と原状回復と広告費の条文をどう読むか

失敗オーナーの多くが見落とすのが「家賃以外の出血」です。必ず次の順番で読み込みます。

• 大規模修繕の負担者（屋上防水・配管・外壁など）

• 原状回復の範囲（どこまでオーナー負担か）

• 募集時の広告費（AD）や仲介手数料の扱い

チェックのコツは「単語」ではなく「例外条件」に赤ペンを入れることです。

• 修繕は原則借主負担とするが、建物の老朽化に起因するものは貸主負担とする

• 広告費は原則借主負担とする。ただし空室が一定期間継続した場合は貸主が負担する

この「ただし書き」が、長期的には利回りをじわじわ削ります。見積書やシミュレーションに、広告費・原状回復・大規模修繕の年間想定額が入っているかも必ず確認してください。

マスターリース契約書ひな形と現場の実務のズレをどう埋めるか

多くのオーナーが「ひな形だから仕方ない」と受け入れてしまいますが、実務ではひな形と運用のズレがトラブルの温床になります。特に次の3つは、交渉で修正しやすいポイントです。

• 管理業務の範囲（クレーム対応時間、滞納督促の頻度）

• レポート義務（空室報告・修繕報告の内容とタイミング）

• 借主の再委託（実際にどの管理会社が運営するのか）

契約書は「交渉した人だけが守られる」世界です。家賃保証率より先に、ここで挙げた条文に赤ペンを入れながら読み込み、自分の老後資金とローン返済を守れる形になるまで、遠慮せず修正案を出していきましょう。

マスターリースを選ぶべきオーナーと選ぶべきでないオーナーの境界線と専門家の視点

「ローン返済は守りたい、でも空室リスクは怖い」この綱渡りをどう渡るかが、マスターリースを使うかどうかの分かれ目です。ここを間違えると、10年目の家賃減額ショックで老後資金が一気に崩れます。

どんな物件とどんなオーナーにはマスターリースが機能しやすいのか

機能しやすいのは、次の条件がそろったケースです。

• 築浅〜中築で、駅距離や間取りが「地域平均以上」

• 戸数が10戸前後以上のアパート・マンション

• ローン返済比率が高く「毎月の最低家賃収入」を最優先したいオーナー

• 本業が忙しく、賃貸管理に時間を割きたくない会社員オーナー

整理すると、こんなイメージになります。

このタイプは「利回りの最大化」より「空室リスクと滞納リスクの外部化」を買っている、と割り切ると相性が良いです。

マスターリースではなく管理委託や自主管理を選んだ方が良いケース

逆に、次のような場合は契約を急ぐと失敗しやすいです。

• 立地が良く、既に高い入居率を維持できている

• ローン返済に余裕があり、多少の空室には耐えられる

• 将来売却益も狙いたく、家賃水準を自分でコントロールしたい

• 自主管理や管理委託での運営経験があり、最低限の知識がある

特に「もともと埋まりやすい物件」に一括借上げをつけると、保証料率と各種手数料で、手取りが自主管理より大幅に目減りするケースが多いです。

専門家が契約書や収支シミュレーションを見るときに必ず確認するポイント

私の視点で言いますと、提案書を受け取った瞬間に見るのは、保証率よりも次の5点です。

1. 家賃減額条項

   • 「◯年ごとに見直し」「市場家賃を基準」と書かれているか
   • 減額幅に上限があるか

2. 中途解約の条件

   • オーナーから解除できる事由が極端に狭くないか
   • 解約の予告期間と違約金の有無

3. 修繕・原状回復・設備更新の負担

   • 退去時の原状回復を誰がどこまで負担するか
   • 大規模修繕や設備更新の費用負担の線引き

4. 広告費・募集条件

   • 広告料の料率と、空室が長期化したときの追加請求ルール
   • フリーレントや値引きの決定権

5. 10年後のキャッシュフロー

   • 減額シナリオを織り込んだ場合のローン返済とのバランス
   • 売却時に契約が足かせにならないか（長期契約・解約事由）

これを整理すると、次のチェックリストになります。

• 家賃減額の「頻度」「基準」「上限」が明文化されているか

• オーナー側からの解約条件が現実的か

• 修繕・原状回復・広告費で想定利回りが削られないか

• 将来売却時に契約が邪魔にならないか

ここまで確認して「ローン返済は守れる」「老後資金のシナリオも壊れない」と腹落ちしてからサインすることが、マスターリースを味方につける最大の防御策になります。

この記事を書いた理由

著者 –

マスターリース契約の相談を受ける場面では、「空室リスクが減るなら安心」と説明され、仕組みや条文を深く理解しないまま契約してしまった方と向き合うことが少なくありません。家賃減額要請が届いたタイミングで資料を一緒に読み返すと、更新条項や解約条件、修繕負担の行が赤く浮かび上がり、「最初からここを理解していれば」という声を何度も聞いてきました。私自身も、初めてマスターリース案件に関わったとき、家賃保証率だけを追いかけてキャッシュフローの読みが甘くなり、想定より手元に残らない計画を組んでしまった経験があります。その失敗をきっかけに、契約書と収支表を三層構造で分解して考える作業を続けてきました。本稿では、そうした現場での気づきをベースに、オーナーが自分で契約書に赤ペンを入れられるレベルまで到達できることを目標にしています。不安を抱えたまま判子を押さなくて済むように、判断材料をすべてテーブルに出すつもりで書きました。