不動産収入の確定申告を完全攻略！20万円ルールや計算・節税・必要書類まですっきり解説

「家賃収入って、いくらから確定申告が必要？」そんな疑問に、結論から。給与がある人は、不動産所得（家賃や礼金などの総収入−必要経費）が年間20万円を超えると申告が必要です。超えなくても住民税の申告や医療費控除などで還付が出るケースもあります。「自分は対象か」を一発で判定できるチェックと、具体例つきで解説します。

「共益費や礼金の扱いは？」「未収家賃はいつ計上？」「ローン返済はどこまで経費？」といった実務のつまずきも、国税庁の公開情報と実務基準に沿って整理。固定資産税や都市計画税の経費計上、発生主義の注意点、NG経費の修正方法まで網羅します。

青色申告の65万円・10万円控除の違い、5棟10室の目安、損益通算や繰越控除の条件もわかりやすく。電子申告の事前準備、書類の集め方、共有名義・非居住者の特殊ケースまで、一度読めば迷いません。最短ルートで「正しく・損なく」申告を進めましょう。

不動産収入確定申告が必要かどうかを一発チェック！あなたも対象？

年間の不動産所得はいくら？20万円ルールもスッキリ解説

不動産の申告要否は、年間の「不動産所得」で判断します。ポイントはシンプルで、不動産所得＝総収入金額−必要経費です。家賃、共益費、礼金、更新料などの総収入から、修繕費や管理委託費、減価償却費、ローン利息などの必要経費を差し引いて算定します。給与所得者は年末調整の有無も確認しましょう。年末調整済みの給与所得者は、給与以外の所得が20万円超なら原則申告が必要です。住民税は別途判定されるため、20万円以下であっても後述の注意が必要となります。初めての人は、確定申告不動産所得収支内訳書の作成から逆算すると全体像がつかみやすいです。

• 不動産所得は「収入−経費」で判定

• 給与の年末調整の有無を確認

• 20万円超で原則申告が必要

必要経費の洗い出しが不足すると課税所得が増えるため、領収書や契約書を揃え、不動産収入確定申告の経費は漏れなく計上しましょう。

給与所得者と年金受給者、知っておくべき申告の違い

給与と年金では申告の判定が変わります。給与所得者は年末調整済みかどうかが軸で、給与以外の所得が20万円超なら所得税の確定申告が必要です。一方、公的年金受給者は公的年金等控除後の雑所得と不動産所得を合算して判定します。いずれのケースでも、住民税は別ルールで、所得税で申告不要の範囲でも住民税申告が必要となる場合がある点に注意してください。副業の家賃収入が少額でも、自治体は住民税計算のために情報を求めることがあります。年金受給者が不動産所得の赤字を抱える場合、損益通算の可否や書き方に留意し、年金受給者不動産所得確定申告書き方のガイドに沿って記帳と証憑管理を徹底しましょう。

テーブルは一般的な傾向です。最終判断は、収入・控除・経費の確定数値で行いましょう。

申告しなくてもお得な不動産収入確定申告とは？メリットと注意点

「20万円以下なら何もしなくて良い」と思い込みがちですが、還付や住民税の観点で申告メリットがあります。例えば医療費控除や寄附金控除がある年は、不動産所得の赤字と通算して税金が戻る可能性があります。さらに、青色申告を採用すれば65万円控除や赤字の繰越控除などの恩恵が見込めます。少額でも帳簿と通帳を整え、不動産収入確定申告の必要書類（賃貸借契約書、管理会社の報告書、固定資産税納付書、修繕の領収書など）を備えると安心です。ただし、誤って申告を怠ると無申告加算税や延滞税のリスクが生じます。迷ったら次の手順で確認しましょう。

1. 総収入と必要経費を一覧化して不動産所得を算出する
2. 年末調整の有無と基礎控除、他の所得を合算して要否を判定する
3. 住民税の申告規定を自治体で確認する
4. e-Taxで不動産所得収支内訳書を作成し申告データを送付する

少額でも、家賃収入確定申告e-Taxを活用すれば自宅で完結できます。損をしない選択のために、必要経費の証憑は年度をまたいで保管しておきましょう。

不動産収入にかかる税金の全体像！所得税・住民税から見えるポイント

所得税や住民税の基本と流れを徹底図解

不動産収入に課税されるのは主に所得税と住民税です。計算の出発点は不動産所得で、家賃や共益費、礼金などの収入から必要経費を差し引いて算出します。ポイントは、収入−必要経費＝不動産所得という基本式と、課税の流れを正しく押さえることです。給与がある人は年末調整があっても、不動産所得が一定額を超えると確定申告が必要になります。住民税は前年の所得を基に各自治体が計算し、翌年に課税されます。手続きはe-Taxや窓口で行え、不動産所得収支内訳書と申告書の作成、添付書類の準備、納付という順に進みます。税率は所得税が累進、住民税は原則一律の構造で、控除の活用が税負担を左右します。

• 不動産収入確定申告は所得と控除の全体像を把握すると判断が速くなります

• 必要経費の計上と青色申告の適用可否が節税のカギになります

短時間で全体像を掴み、次に経費と申告方式を検討するとムダがありません。

固定資産税や都市計画税も知っておきたい不動産収入との関係

固定資産税や都市計画税は、所有している土地・建物に係る地方税で、家賃などの不動産収入に直接課される税金ではありません。ただし必要経費として計上できるため、結果として課税所得の圧縮につながります。賃貸用として保有している場合は、納付書や領収書を保管し、年度ごとに正確に計上することが大切です。自宅と賃貸部分が混在する場合は、按分の根拠を明確にし、面積や使用割合に基づいて妥当な配分を行います。なお、固定資産税等の未納は経費計上の時期に影響するため、発生主義での計上と資金繰りの両面を管理しましょう。不動産収入確定申告では、経費漏れや過大計上を避けるため、科目区分と証憑管理を徹底することが重要です。

1. 固定資産税・都市計画税の通知書を保管する
2. 賃貸用と自宅用が混在なら合理的に按分する
3. 経費計上の年度と金額を台帳で管理する
4. 申告書の必要経費欄へ正確に入力する

この手順を守ることで、ムダな納税や計上漏れのリスクを下げられます。

不動産収入確定申告の計算方法をマスター！収支内訳書もかんたん作成術

家賃に共益費や礼金はどう扱う？総収入金額の計上タイミング

家賃、共益費、礼金、更新料は不動産所得の総収入に含めて計上します。ポイントは契約で定めた性質とタイミングの整合です。共益費は実費精算なら預り金として処理することがありますが、定額で受け取る共益費は家賃同様に収入計上します。礼金・更新料は原則として受領時に収入になります。敷金は返還前提なら負債ですが、敷引や償却が契約で確定している部分は収入です。管理委託料の相殺がある場合でも、総額を収入、差し引き分を経費にすると収支内訳書が明瞭になります。契約書、領収書、通帳の入出金履歴を突き合わせ、計上漏れと誤分類を防ぐことが不動産収入確定申告の第一歩です。

• 礼金・更新料は受領時に収入

• 敷引は契約確定分を収入

• 共益費は性質で収入か預りか判定

• 総額計上・費用控除で網羅的に管理

未収家賃や前受金はこう仕訳！発生主義の現場テク

不動産所得は原則発生主義で、賃貸期間に対応する収益・費用を計上します。未収家賃は入金がなくても、賃貸借契約に基づき使用があった期に収入を計上します。滞納が回収不能と合理的に見積もれる場合は、貸倒損失や貸倒引当金の要件を確認し、適切に損金算入を検討します。反対に前受家賃は入金済みでも、対象期間が翌期以降なら負債（前受収益）として処理し、期間対応で収入に振り替えます。共益費の前受・未収も同様です。振替伝票のメモには契約期間、金額根拠、回収状況を証憑とセットで記録すると、確定申告書や不動産所得収支内訳書への転記がスムーズです。期末整理仕訳を毎年のルーチン化することが精度向上の近道です。

短いメモでも、事実関係と根拠を添えると税務調査での説明が容易になります。

必要経費になるモノ・ならないモノをズバリ解説

不動産所得の利益は「総収入−必要経費」で決まります。必要経費にできる代表例は、減価償却費、固定資産税や都市計画税などの租税公課、管理委託料、水道光熱（貸主負担分）、保険料、借入金利子、修繕費、広告宣伝費、交通費、消耗品、振込手数料です。減価償却費は建物・附属設備のみが対象で、土地は償却できません。修繕費は価値維持が対象で、資本的支出なら資産計上が必要です。火災保険の長期契約は期間按分を忘れずに。青色申告を選ぶと青色申告特別控除や赤字の繰越が使え、会計ソフトのfreeeなどで帳簿作成と確定申告書の作成が効率化します。証憑を計上月別にファイリングし、収支内訳書の勘定科目へブレなく分類することが、税金と手戻りを同時に減らすコツです。

1. 減価償却費を算定（耐用年数と按分）
2. 修繕費と資本的支出を判定
3. 租税公課・保険料を期間按分
4. 金利や管理費を漏れなく計上
5. 証憑整理と科目の統一運用

計上しがちなNG経費と修正ポイント！元本や私的支出の注意

注意したいのは、ローン返済の元本部分は経費にならないことです。経費になるのは利息のみで、元本は貸借対照項目の減少処理となります。自宅兼賃貸の費用や通信費・車両費は、不動産賃貸に関連する部分のみ按分が必要です。初期の大規模リフォームは、修繕費ではなく資本的支出として資産計上し減価償却するケースが多い点も重要です。過剰計上に気づいたら、証憑に基づいて仕訳を訂正し、収支内訳書を再作成します。按分は合理的基準（面積、使用時間、件数）を書面で明示しておくと説得力が上がります。交際費名目での私的飲食や、引越し・家具など賃貸と無関係な支出は経費不算入です。領収書がない場合の計上は控え、銀行明細や契約書で裏づけを整えることで、不動産収入確定申告の精度と信頼性が高まります。

サラリーマン・個人事業主のための不動産収入確定申告ガイド

サラリーマン家賃収入の申告完全マニュアル！書類もまるごとチェック

サラリーマンの家賃収入は、給与以外の所得が一定額を超えると申告が必要です。まずは不動産所得の計算方法を押さえましょう。家賃や共益費などの収入から、修繕費や減価償却費、ローン利息、管理委託料などの必要経費を計上して所得金額を算出します。準備手順は次のとおりです。源泉徴収票を用意し、不動産所得収支内訳書に収入と経費を入力、確定申告書に転記します。提出はe-Taxでも窓口でも可能です。領収書や契約書、固定資産税の通知書、借入金の年末残高、管理会社の年間報告は証憑として保管必須です。青色申告を選ぶなら事前の承認手続きと会計帳簿が前提で、最大65万円控除などのメリットがあります。期限や住民税の選択欄も忘れず確認してください。

• 必ず用意するもの

  • 源泉徴収票（勤務先）
  • 不動産所得収支内訳書・確定申告書
  • 契約書・領収書・通帳明細・固定資産税通知

上記が揃えば、家賃収入のやり方は迷わず進められます。

個人・年金受給者も安心！住民税申告と控除優遇で得する方法

個人や年金受給者の申告は、所得状況で変わります。公的年金等の収入や給与の有無に応じて、確定申告か住民税申告のどちらが必要かを整理しましょう。ポイントは基礎控除などの各種控除を正しく適用することです。医療費控除や社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除などは税額に直接影響します。年金受給者は源泉徴収票と年間振込通知、賃貸の収支資料をそろえ、提出先は居住地の市区町村か税務署かを確認します。なお、収入が少額でも住民税の申告が必要なケースがあり、申告しないと非課税や軽減が受けられない場合があります。青色申告を活用すれば損益通算や赤字の繰越による節税が可能です。提出期限を守り、控除と経費を過不足なく計上して納税を適正化しましょう。

控除と提出先の整理で、手続きはスムーズになり税負担を抑えやすくなります。

青色申告で賢く節税！不動産収入確定申告に青色を選ぶべきか

青色申告特別控除から事業的規模の目安まで一気にわかる

不動産収入確定申告で青色申告を選ぶ最大の魅力は、最大65万円または55万円の青色申告特別控除や、赤字の繰越控除などの節税メリットです。帳簿の要件やe-Taxの利用状況で控除額が変わるため、要件を満たす運用が重要です。よく話題になる5棟10室の基準は、事業的規模の判定目安として用いられ、規模が大きいほど経費や減価償却の扱いが安定し、損益通算の活用場面が広がるのが実務的な利点です。一方で規模が小さくても青色の適用は可能です。選択の目安は、継続的な賃貸経営を行い、帳簿と証憑を整えられるかどうかです。以下の比較で、白色申告との差を直感的に押さえましょう。

複式簿記・減価償却台帳もこれで安心！帳簿付け実践ポイント

青色の節税効果を最大化するカギは複式簿記の正確な入力と減価償却台帳の整備です。仕訳では家賃入金を売上高として計上し、共益費や水道光熱の立替精算、敷金の預かりは負債として処理するなど科目の切り分けが肝心です。建物・設備は耐用年数に基づき減価償却費を毎期計上し、修繕費と資本的支出の区分を誤らないことがポイントです。領収書や契約書、固定資産の見積書は保存期間7年を基本に、電子帳簿保存の要件にも配慮しましょう。効率化のステップは次のとおりです。

1. 科目の運用ルールを決め、家賃入金と預り金を自動仕訳化する
2. 減価償却台帳を作成し資産ごとに耐用年数・取得価額を登録する
3. 修繕費は見積内訳を確認して資本的支出を切り分ける
4. 収支内訳書/青色申告決算書に月次残高を転記して整合性を確認する

不動産収入確定申告で必要な書類リスト！漏れなく集めるコツ

賃貸契約書やローン返済表…集まらないときの裏ワザ

不動産収入確定申告でまず整えるのは、賃貸契約書、家賃入金の通帳明細、管理会社の年間報告書、領収書、固定資産税の納税通知書、火災保険の証券や保険料の控除証明、ローン年末残高証明、返済予定表、修繕見積書と請求書、入退去時の敷金精算書です。入手先は管理会社・金融機関・保険会社・自治体が中心で、再発行は窓口や会員サイトで申請できます。代替策としては、口座の取引履歴ダウンロード、カード明細、メール請求書、工事写真と発注メールの保存が有効です。早期に依頼し期限を逆算することで、青色申告の特典や経費計上を漏らさず活かせます。

• 通帳明細と管理会社の年間報告で収入・手数料を照合

• 年末残高証明と利息明細でローン利息を正確に計上

• 固定資産税の通知書で税額と償却資産税を確認

• メール請求書やクラウド明細はPDF保存で証憑化

補足として、書類タイトルと対象期間をファイル名に入れると検索性が上がります。

表の活用で、どの書類が何の経費・所得計算に紐づくかが一目でわかります。

領収書がないとき焦らない！メモで対応、要件まとめ

領収書が見当たらない場合でも、支出事実を補完できれば経費計上の可能性があります。銀行振込の記録、カード明細、請負契約書、メールの発注履歴、工事写真などを組み合わせ、日付・支払先・内容・金額・物件名を明記した支出メモを作成します。現金払いなら、レシートの再発行可否を店舗に確認し、不可なら出金伝票を作成します。税務上は客観的な痕跡が重要で、同一取引の証跡を複数用意すると信頼性が高まります。不動産所得の経費は修繕費、火災保険、管理委託料、ローン利息、減価償却などが中心で、私用分は按分が必要です。

1. 証跡を洗い出す（明細・メール・写真）
2. 支出メモを作る（日時・金額・用途・物件）
3. 出金伝票で現金支出を記録
4. 物件別フォルダへ格納して再現性を担保
5. 翌期以降は都度デジタル保存で紛失を防止

短時間で整えるには、支払手段ごとに明細を一括取得してから、物件別に振り分けると効率的です。

電子申告に挑戦！不動産収入確定申告をネットで済ませる全手順

マイナンバーカードや電子証明書の事前準備もこれ一つでOK

不動産収入確定申告を自分でオンライン完結するなら、最初の山は事前準備です。まずはマイナンバーカードと利用者識別番号を用意し、電子証明書の有効期限を確認します。パソコンならICカードリーダー、スマホ対応端末ならNFCで読み取りが可能です。e-Taxや確定申告書等作成コーナーを使う前に、事前準備セットアップでブラウザや拡張機能を最新化し、動作確認を終えておきましょう。家賃や敷金礼金の扱い、減価償却、ローン利息などの必要経費は領収書と台帳で整理し、不動産所得収支内訳書の入力に備えます。青色申告を選ぶ場合は事前の承認申請や複式簿記の帳簿整備が要件です。最後に、利用者識別番号と暗証番号、マイナンバーカードの暗証番号を紙とデジタルの両方で安全に控えることが成功の近道です。

• 必須準備: マイナンバーカード、利用者識別番号、対応端末

• 環境設定: e-Tax事前準備セットアップとブラウザ更新

• 資料整理: 収入・経費証憑と不動産所得収支内訳書の下書き

補足として、サラリーマンの家賃収入でも経費計上の根拠資料は後日の確認で役立ちます。

送信エラーを防ぐ裏ワザと！控え保存の鉄則も伝授

電子申告は送信前後の確認が勝負です。入力では氏名住所や不動産の所在地、課税区分と所得金額の整合を見直し、添付ファイルの拡張子・容量超過を避けます。ピーク時間帯は回線が混雑しやすいので、早朝や日中の送信が安定的です。送信後はe-Taxの受信通知（メール詳細通知とメッセージボックス）を必ず開き、受付結果をPDFで保存しておきます。控えは申告書、不動産所得収支内訳書、賃貸借契約書、修繕・管理費・固定資産税の領収書、借入金利息の明細などを年度別フォルダで整理し、原本はファイリングします。万一の差し戻しに備え、送信前のデータ書き出しと、エラー時はブラウザ再起動や別ブラウザでの再送を試すと復旧が早いです。青色申告は帳簿と総勘定元帳の保存が重要で、後日の照会にも強くなります。

上記を徹底すれば、家賃収入の電子申告は安定し、納税・還付のズレも防げます。

不動産収入確定申告の赤字活用術！損益通算と繰越控除の実践ノウハウ

給与と損益通算できる？土地借入金利子の制限も完全ガイド

不動産の赤字は原則として他の所得と損益通算できます。特に給与との通算は節税効果が大きく、年末調整で源泉された所得税の還付につながることがあります。ただし、土地取得のための借入金利子は必要経費に算入できない部分があり、損益通算を圧縮します。さらに、生活に通常必要でない高額の資産取得に係る費用や、家事関連費の按分が不合理なケースも否認リスクが高いです。通算可否の見極めは次のポイントが重要です。

• 土地借入金利子は経費不算入が原則（建物部分の利子は按分で計上可）

• 減価償却費・固定資産税・修繕費は通算対象の必要経費

• 区分所有マンションの過大修繕や初期費用の資本的支出化に注意

• 事業的規模か否かは通算可否には直結しないが、経費の妥当性審査が厳格

損益通算で出た赤字がなお残ると、要件次第で翌年以降に繰り越せます。まずは経費の質を整え、証憑の保存と合理的な按分で税務に備えましょう。

青色申告なら純損失の繰越も強い味方に！条件と落とし穴

青色申告を選ぶと、青色申告特別控除や純損失の繰越控除（最長3年）が使え、赤字の活用余地が広がります。要件は明確で、期限内申告と正規の簿記による帳簿保存、帳簿・書類の保存期間の遵守が肝心です。白色申告では繰越控除の利用が制限されるため、不動産収入が安定する前でも青色申告の届出を検討する価値があります。落とし穴を避けるため、以下の手順で準備しましょう。

繰越控除を生かすコツは、赤字の原因を一過性（大規模修繕や入退去期）か恒常的（空室・賃料設定）かに切り分け、翌期以降の黒字化計画と合わせて確定申告書と不動産所得収支内訳書を整合させることです。手順は次のとおりです。

1. 青色承認申請を期日内に提出し、会計方針を確定します。
2. 減価償却・利子・修繕の計算根拠を契約書・明細で裏づけます。
3. e-Taxで期限内申告し、青色申告決算書と内訳書を正確に作成します。
4. 翌年以降、繰越控除額を適切に引継ぎ、帳簿と一致させます。

手間取るケースもこれで安心！不動産収入確定申告の困りごと解決Q&A

共有名義や持分変更、トラブル時の申告はどうする？

共有名義の不動産所得は、登記や契約の持分割合に応じて収入と必要経費を按分して申告します。家賃、礼金、更新料、共益費などの収入は持分で分け、修繕費や管理委託料、減価償却、ローン利息といった経費も同じ基準で配分するのが原則です。持分変更があった年は、変更日で期間按分を行い、前後の収支を分けて計算します。未回収家賃や敷金の原状回復充当などトラブル時は、契約書、送金明細、内容証明、示談書などの証憑で事実関係を裏付けると審査がスムーズです。不動産収入確定申告の信頼性は証拠の一貫性が鍵。次のポイントを満たせば安心して提出できます。

• 持分割合での按分ルールを徹底（収入・経費ともに）

• 時期の異動は期間按分で正確に区切る

• 証憑の保存と紐付け（仕訳・内訳書と一致）

• 共同オーナー間の金銭授受は明確化（立替精算書を残す）

共有やトラブルは主張より記録が重要です。証憑をそろえ、確定申告書と不動産所得収支内訳書に整合する形で入力しましょう。

海外赴任や非居住者の不動産収入、手続きの全ポイント

海外赴任や非居住者の賃貸収入は、日本国内源泉の不動産所得として日本で申告対象です。納税地は原則、国内にある不動産の所在地を所轄する税務署。国外居住で手続きが難しい場合は納税管理人の届出を行い、代理で申告・納付できます。電子申告はe-Taxが便利で、マイナンバーカード方式またはID・パスワード方式を選べます。家賃収入の課税関係、必要書類、提出方法を次で整理します。

海外からの不動産収入確定申告は、収入の発生ベースと送金ベースの混同に注意。収入認識、為替換算、青色申告の帳簿要件を満たし、期限前に納税管理人の届出を済ませておくと実務が安定します。番号順に進めると漏れを防げます。

1. 納税管理人を選任し税務署へ届出
2. 収入・経費を日本円で集計し証憑を整理
3. 不動産所得収支内訳書を作成
4. e-Taxで確定申告書を提出
5. 期限内に納税し住民税の取扱いも確認